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海南出臺產業用地政策實施工作指引 (2020年版)

2020-10-20 8:59:41

 

 

海南省產業用地政策實施工作指引

 (2020年版)

 

01

總則

 

第一條(產業用地政策含義)本指引所稱的產業項目是指符合國家和我省產業政策要求的各類產業項目,不包括商品住宅項目,商品住宅項目的用地政策按照我省有關規定執行。

 

第二條(產業用地涉及的內容)本指引重點對產業項目涉及的國土空間規劃、土地用途管制、土地利用計劃安排、土地供應、土地利用、不動產登記等涉及的政策要點予以歸納說明。

 

第三條(產業用地基本原則)市縣自然資源和規劃主管部門應當遵守國家有關法律法規規章和產業用地政策規定,落實國土空間規劃的管控要求,在保障產業發展用地中堅持規劃確定用途、用途確定供應方式、市場確定供應價格的原則。

 

第四條(平等對待各類用地主體)市縣自然資源和規劃主管部門執行產業用地政策時,應當堅持公平、開放、透明的市場規則,對產業用地中國內外以及各種所有制經濟主體一視同仁、平等對待,防止排除、限制市場競爭等不規范行為。

 

02

產業用地審批

 

第五條(產業用地報批方式)產業用地供應涉及農用地轉用和土地征收的,應當依法辦理農用地轉用和土地征收審批手續。
依據《海南省人民政府關于將部分省級行政審批事項調整由??谑?、三亞市、洋浦經濟開發區實施的決定》(海南省人民政府令第286號),??谑?、三亞市、洋浦經濟開發區涉及省人民政府審批權限范圍的農轉用和土地征收,委托??谑?、三亞市人民政府和洋浦經濟開發區管委會實施。
依據《海南省人民政府關于委托實施部分省級用地行政審批事項的決定》(海南省人民政府令第289號),“五網”基礎設施和政府投資的公共服務設施項目、宅基地涉及的省人民政府審批權限范圍的農轉用和土地征收,委托市縣人民政府實施。

第六條(土地征收補償)在征收農民集體土地時,按照《海南省征地區片綜合地價》進行補償。禁止侵占、挪用被征收、征用土地單位的征地補償費用和其他有關費用。同時,積極采取安排留用地、安置就業、土地補償費入股或土地入股等途徑和方式解決好被征地農民的生產、生活問題,確保其有長期穩定的生活來源及保障。

第七條(國土空間規劃引領) 優化產業空間規劃和布局。省和市縣人民政府應當組織編制國土空間規劃,進一步優化產業方向和空間布局,促進產業項目向產業園區開發邊界內聚集。對確需在開發邊界外建設的產業項目,應當符合規劃和開發邊界外項目準入目錄。各產業項目用地應當符合國土空間規劃要求。
鼓勵規劃用途混合彈性利用和留白。優化控制性詳細規劃編制,綜合考慮空間、布局、產業融合等因素,鼓勵工業、倉儲、研發、辦公、商業等規劃用途混合布局、空間設施共享,并明確兩種或兩種以上規劃用途混合的類型和比例等內容。對交通區位條件可能發生重大改變或者當下未能明確發展方向的區域,可根據實際需要,規劃為暫不明確用途的留白空間。
簡化控規動態調整實施機制。對工業用地、倉儲用地的拆分合并以及調整容積率、建筑高度、綠化率、建筑密度等規劃條件的地塊,如容積率不大于2.0、高度不超過30米的,可不對控制性詳細規劃進行調整報批。其他情形控制性詳細規劃編制和調整按程序辦理。
涉及總體規劃調整的按照《海南省省和市縣總體規劃實施管理辦法(試行)》(瓊府〔2019〕35號)規定辦理。

第八條(土地利用計劃安排)堅持土地要素跟著項目走,各地要根據國家產業政策、國土空間規劃和當地產業發展情況,統籌使用新增和存量建設用地,優先保障以旅游業、現代服務業和高新技術產業為主導的產業、全省十二個重點產業(商品住宅項目除外)、重點產業園區產業項目用地以及省招商工作聯席會議審議通過的招商項目用地。
(一)依據《自然資源部關于2020年土地利用計劃管理的通知》(自然資發〔2020〕91號),納入重點保障的項目用地,在批準用地時直接配置計劃指標。包括:納入國家重大項目清單的項目用地;納入省級人民政府重大項目清單的單獨選址的能源、交通、水利、軍事設施、產業項目用地。未納入重點保障的項目用地,配置計劃指標與處置存量土地掛鉤。建設用地批準文件依法撤銷或調整的,其計劃指標自動失效。 
(二)依據《中共中央國務院關于抓好“三農”領域重點工作確保如期實現全面小康的意見》的規定,新編縣鄉級國土空間規劃應安排不少于10%的建設用地指標,重點保障鄉村產業發展用地。省級制定土地利用年度計劃時,應安排至少5%新增建設用地指標保障鄉村重點產業和項目用地。
(三)依據《自然資源部辦公廳關于加強村莊規劃促進鄉村振興的通知》(自然資辦發〔2019〕35號)的規定,各地可在鄉鎮國土空間規劃和村莊規劃中預留不超過5%的建設用地機動指標,村民居住、農村公共公益設施、零星分散的鄉村文旅設施及農村新產業新業態等用地可申請使用。對一時難以明確具體用途的建設用地,可暫不明確規劃用地性質。建設項目規劃審批時落地機動指標、明確規劃用地性質,項目批準后更新數據庫。
(四)依據《國務院關于促進外資增長若干措施的通知》(國發〔2017〕39號)的規定,允許各地在符合經濟社會發展規劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃的前提下,對國家級開發區利用外資項目所需建設用地指標予以優先保障,做到應保盡保。
(五)依據《國務院辦公廳關于進一步激發社會領域投資活力的意見》(國辦發〔2017〕21號)的規定,各地要將醫療、養老、教育、文化、體育等領域用地納入國土空間規劃和年度用地計劃,農用地轉用指標、新增用地指標分配要適當向上述領域傾斜,有序適度擴大用地供給。
(六)依據《國務院關于進一步支持小型微型企業健康發展的意見》(國發〔2012〕14號)的規定,對規劃建設的小企業創業基地、科技孵化器、商貿企業集聚區等,要優先安排用地計劃指標。

第九條(耕地占補平衡)非農業建設占用耕地的,要按照《中共海南省委海南省人民政府關于加強耕地保護和改進占補平衡的實施意見》(瓊發〔2017〕32號)要求,結合“多規合一”改革,發揮規劃整體管控作用,科學劃定耕地保護紅線,實行嚴格保護;劃定耕地開墾區,實行“以補定占”的耕地占補平衡制度;優化建設用地布局,從嚴核定新增建設用地規模,從嚴控制建設占用耕地特別是優質耕地。
依據《海南省自然資源和規劃廳關于實施補充耕地省級統籌有關問題的通知》(瓊自然資函〔2020〕206號),分類實施建設項目補充耕地省級統籌:
(一)跨市縣的路網和水網工程項目占用耕地所需的補充耕地數量和相對應的產能指標由省級負責統籌解決、無償提供,水田數量和相對應的產能指標由項目所在地市縣政府負責落實;
(二)??诮瓥|新區、三亞崖州灣科技城、海南博鰲樂城國際醫療旅游先行區、洋浦經濟開發區范圍內規劃確定的主干路網占用耕地,項目所在地市縣政府通過自行實施土地綜合整治(提質改造)、跨市縣指標交易等方式確實無法落實耕地占補任務的,可向省自然資源和規劃廳申請,經審核同意后由省級負責統籌解決、無償提供;
(三)??诮瓥|新區、三亞崖州灣科技城、海南博鰲樂城國際醫療旅游先行區、洋浦經濟開發區范圍內的特殊產業項目可按照規定,實行補充耕地指標限價統籌供應;
(四)省政府確定的其他需要省級統籌的重點項目,由省自然資源和規劃廳按照項目類型確定具體統籌方式。

第十條(占用永久基本農田的情形)依據《自然資源部關于做好占用永久基本農田重大建設項目用地預審的通知》(自然資規〔2018〕3號)的規定,黨中央、國務院明確支持的重大建設項目(包括黨中央、國務院發布文件或批準規劃中明確具體名稱的項目和國務院批準的項目),國家級規劃明確的能源項目,國務院投資主管部門或國務院投資主管部門會同有關部門支持和認可的能源項目難以避讓永久基本農田的,要嚴格組織落實永久基本農田補劃。

第十一條(先行用地的情形)依據《建設用地審查報批管理辦法》(國土資源部令第69號)的規定,國家重點建設項目中的控制工期的單體工程和因工期緊或者受季節影響急需動工建設的其他工程,可以由省自然資源主管部門向自然資源部申請先行用地。經批準先行用地的,應當在規定期限內完成用地報批手續。

03

土地供應基本規定


第十二條(國有建設用地供應計劃安排)市、縣自然資源主管部門應結合產業用地政策要求和國土空間規劃,依據《國有建設用地供應計劃編制規范(試行)》(國土資發〔2010〕117號)的規定編制年度國有建設用地供應計劃,科學安排國有建設用地供應的總量、結構、布局、時序和方式。

第十三條(劃撥方式取得國有建設用地使用權)符合《劃撥用地目錄》(國土資源部令第9號)規定的建設用地項目,方可以劃撥方式提供國有建設用地使用權。劃撥國有建設用地使用權人應當按照劃撥決定書規定的用途和使用條件開發建設和使用土地。未經有批準權的市、縣自然資源和規劃主管部門批準,劃撥國有建設用地使用權不得擅自轉讓、出租。
除劃撥決定書、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新出讓的外,劃撥國有建設用地使用權人申請辦理有償使用手續的,自然資源和規劃主管部門應當依法依規予以辦理,并按該宗地經自然資源和規劃主管部門確認評估價格的40%補交土地出讓金。

第十四條(出讓方式取得國有建設用地使用權)工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的,應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。
其中,產業項目土地用途為工業用地、倉儲用地的,可將產業類型、生產技術、產業標準、產品品質、節地技術等要求作為土地供應的前置條件,采取帶項目招標或者掛牌方式供地; 產業項目土地用途為零售商業用地、商務金融用地等總部經濟以及互聯網、高新技術產業項目用地的,可在土地出讓公告中明確地方財力貢獻率、總部建筑自持率等相關條件,采取招掛結合(先招標后掛牌或拍賣)等方式供地。
符合《協議出讓國有土地使用權規定》(國土資源部令第21號)的相關條件和要求的國有建設用地使用權,以及符合本省規定具有重大產業帶動作用的項目,可以按規定協議方式出讓,按照《協議出讓國有土地使用權規范(試行)》(國土資發〔2006〕114號)辦理出讓手續。以協議方式出讓國有建設用地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。
依法以出讓方式取得的國有建設用地使用權,在使用年限內可以轉讓、出租、抵押等。

第十五條(以長期租賃、先租后讓、租讓結合、彈性年期、混合用地方式供應國有建設用地使用權)產業用地可以采取長期租賃、先租后讓、租讓結合、彈性年期方式供應。長期租賃,是指整宗土地在整個合同期內均以租賃方式使用。先租后讓,是指供地方先行以租賃方式提供用地,承租方投資產業用地項目達到約定條件后再轉為出讓的供應方式。租讓結合,是指供地方先行以租賃方式提供用地,承租方投資產業用地項目達到約定條件后再將部分用地保持租賃、部分用地轉為出讓的供應方式。彈性年期,是指整宗土地以低于對應用途國有建設用地使用權出讓法定最高年限的使用年期出讓的供應方式。
以長期租賃方式使用土地的,應按照《規范國有土地租賃若干意見》(國土資發〔1999〕222號)的規定執行,租賃期限不得超過20年。以租讓結合方式使用土地的,租賃部分單次簽約時限不得超過20年,可以續簽租賃合同。
以先租后讓、租讓結合方式使用土地的,市縣政府以招標、拍賣、掛牌方式將土地出租給土地使用權人,土地使用權人進行開發建設和產業運營,租賃期滿達到準入協議繼續履約條件的,可申請按照協議出讓方式繼續使用土地。先租后讓的租賃年限一般為5年,最高不超過10年,與后續出讓年期綜合不得超過該宗土地用途的法定最高出讓年限。先租后讓供地的土地總價款按照招標、拍賣、掛牌方式公開交易的土地成交價格確定。年租金按不低于土地總價款的5%確定,租賃轉出讓時應繳納的協議出讓價款等于土地總價款減去已繳納的租金。
以彈性年期方式使用土地的,市縣政府可結合產業生命周期,在國有建設用地使用權法定最高有償使用年限內,合理確定土地有償使用彈性年期,土地使用權人在每一年期屆滿達到準入協議繼續履約條件的,可繼續申請下一期土地使用權。彈性年期不超過3期,首期年限一般不超過5年,各期年限之和不得超過該宗土地用途的法定最高出讓年限。鼓勵結合實際縮短項目用地彈性年期,工業和倉儲用地可按不高于20年確定土地出讓年限,期限屆滿產業項目仍符合產業政策和導向要求的,土地使用權人可依法申請續期并補繳土地出讓金。
在符合總體規劃的前提下,允許工業、倉儲、研發、辦公、商業、租賃住房等用途混合利用,并按照主導用途(每類土地用途上所建建筑面積占總建筑面積最大比例的用地)對應的用地性質,實行差別化供地。采取協議出讓、作價出資方式供地的,出讓底價按不低于混合用地各用途對應基準地價乘以其比例之和的70%確定;采取帶項目招標或者掛牌、招掛結合以及招標拍賣掛牌方式供地的,出讓底價按不低于混合用地各用途對應基準地價乘以其比例之和。

第十六條(以作價出資(入股)方式供應國有建設用地使用權)國有建設用地使用權作價出資(入股)是指國家以一定年期的國有土地使用權作價,作為出資投入改組后的新設企業,該土地使用權由新設企業持有,可以依照土地管理法律、法規關于出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。
符合下列規定的,國有建設用地使用權可采取作價出資(入股)方式供應:
(一)依據《國務院辦公廳關于加強鮮活農產品流通體系建設的意見》(國辦發〔2011〕59號)的規定,政府投資建設不以盈利為目的、具有公益性質的農產品批發市場,可按作價出資(入股)方式辦理用地手續,但禁止改變用途和性質。
(二)依據《國土資源部關于擴大國有土地有償使用范圍的意見》(國土資規〔2016〕20號)的規定,對可以使用劃撥土地的能源、環境保護、保障性安居工程、養老、教育、文化、體育及供水、燃氣供應、供熱設施等項目,除可按劃撥方式供應土地外,鼓勵以出讓、租賃方式供應土地,支持市、縣政府以國有建設用地使用權作價出資或者入股的方式提供土地,與社會資本共同投資建設。支持各地以土地使用權作價出資或者入股方式供應標準廠房、科技孵化器用地。
(三)國有企業原使用的生產經營性劃撥土地使用權,符合國家有關行業、企業類型和改革需要的,可采用作價出資(入股)方式進行有償使用。
(四)產業項目土地用途為科研用地、教育用地、醫療衛生用地、社會福利用地、文化設施用地、體育用地等符合劃撥目錄的非經營性項目的,可采取劃撥、協議出讓或者作價出資方式供地。
各地以作價出資(入股)方式供應土地使用權時,可參照出讓程序,由市縣自然資源和規劃主管部門會同建設管理部門共同擬定方案,報經同級人民政府批準后,由市縣自然資源和規劃主管實施。
自然資源和規劃主管部門在辦理以作價出資(入股)方式供應國有建設用地使用權時,應當依據《企業國有資產法》提請本級人民政府授權特定機構履行出資人職責。

第十七條(改變土地用途)建設單位應當按照國有建設用地使用權出讓等有償使用合同的約定或者國有建設用地劃撥批準文件的規定使用土地。確需改變土地用途的,經市縣自然資源和規劃主管同意,報原批準用地的人民政府批準。經批準改變土地用途的,簽訂國有建設用地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂國有建設用地使用權出讓合同,相應補繳國有建設用地使用權價款,按規定辦理不動產登記。
依據《國務院辦公廳印發關于支持戲曲傳承發展若干政策的通知》(國辦發〔2015〕52號)的規定,單獨建設戲曲教學排練演出設施用地應在用地合同和劃撥決定書中明確,改變用途應由政府依法收回后重新供應。
依據《關于支持電影發展若干經濟政策的通知》(財教〔2014〕56號)的規定,新供單體影院建設用地,應在出讓合同中明確,如改變土地用途的,需由政府依法收回后重新供應。

04

產業用地政策實施

 

第十八條(可按原地類管理的情形)各地要依據國土空間規劃積極引導產業項目合理選址,盡量利用未利用地及存量建設用地等,不占或少占耕地,嚴格保護永久基本農田。依據下列規定使用的農用地或未利用地,可采取“只征不轉”或“不征不轉”的方式按原地類認定和管理,并嚴格按照規定條件使用土地。
(一)開發邊界范圍內新增的防護綠地、公園綠地等生態綠化用地;
(二)自然景觀用地、農牧漁種植和養殖用地;
(三)休閑農業和鄉村旅游項目中的觀光臺(占地面積不超過100平方米)、棧道(寬度不超過2米)等非永久性附屬設施用地;
(四)零星公共服務設施用地,包括廁所、污水處理、垃圾儲運、供電、供氣、通訊、電子監控等建筑物或構筑物(占地面積不超過100平方米)用地;
(五)以人工濕地等生態環保方式進行污水處理的設施用地;
(六)路面寬度(車行道)不超過8米的農村道路(含鄉村旅游道路)用地;
(七)依據《關于支持新產業新業態發展促進大眾創業萬眾創新用地的意見》(國土資規〔2015〕5號)的規定,光伏、風力發電項目使用戈壁、荒漠、荒草地等未利用土地的,對不占壓土地、不改變地表形態的用地部分,可按原地類認定。依據《關于支持光伏扶貧和規范光伏發電產業用地的意見》(國土資規〔2017〕8號)的規定,對深度貧困地區脫貧攻堅中建設的光伏發電項目,國家能源局、國務院扶貧辦確定下達的全國村級光伏扶貧電站建設規模范圍內的光伏發電項目,以及符合當地建設要求和認定標準的光伏復合項目,其光伏方陣使用永久基本農田以外的農用地的,在不破壞農業生產條件的前提下,可不改變原用地性質。其中,農用地、未利用地按照土地調查成果認定,光伏方陣用地面積按照《光伏發電站工程項目用地控制指標》(國土資規〔2015〕11號)核定。
(八)依據《促進鄉村旅游發展提質升級行動方案(2018-2020年)》(發改綜合〔2018〕1465號)的規定,經市縣發展改革、住房城鄉建設、農業農村、文化和旅游等主管部門認定為僅在年度內特定旅游季節使用土地的鄉村旅游停車設施,自然資源和規劃主管在相關設施不使用永久基本農田、不破壞生態與景觀環境、不影響地質安全、不影響農業種植、不硬化地面、不建設永久設施的前提下,可不征收(收回)、不轉用,按現用途管理。超出特定旅游季節未恢復原狀的,由市縣發展改革、住房城鄉建設、農業農村、文化和旅游等主管部門責令恢復原狀。
(九)依據《關于促進自駕車旅居車旅游發展的若干意見》(旅發〔2016〕148號)的規定,對自駕車旅居車營地的特定功能區,使用未利用地的,在不改變土地用途、不固化地面的前提下,可按原地類管理。

第十九條(嚴格耕地保護)按照《國務院辦公廳關于堅決制止耕地“非農化”行為的通知》(國辦發明電〔2020〕24號)要求:(一)嚴禁違規占用耕地綠化造林。禁止占用永久基本農田種植苗木、草皮等用于綠化裝飾以及其他破壞耕作層的植物。(二)嚴禁超標準建設綠色通道。嚴格控制鐵路、公路兩側用地范圍以外綠化帶用地審批。道路沿線是耕地的,兩側用地范圍以外綠化帶寬度不超過5米,縣鄉道路不超過3米。(三)嚴禁違規占用耕地挖湖造景。禁止以河流、濕地、湖泊治理為名,擅自占用耕地及永久基本農田挖田造湖、挖湖造景。(四)嚴禁占用永久基本農田擴大自然保護地。新建的自然保護地不準占用永久基本農田。自然保護地以外的永久基本農田不得劃入生態保護紅線。(五)嚴禁違規占用耕地從事非農建設。不得違反規劃搞非農建設、亂占耕地建房等。(六)嚴禁違法違規批地用地。不得通過擅自調整縣鄉國土空間規劃規避占用永久基本農田審批。對有上述規定情形之一的,不得采取“只征不轉”“不征不轉”方式用地。

第二十條(土地用途的確定)市、縣自然資源和規劃主管在組織產業用地供應時,在城市、鎮規劃區內以出讓方式供地的,應按照《城鄉規劃法》的規定,依據控制性詳細規劃,提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件,作為出讓合同的組成部分。
國家支持發展的新產業、新業態項目用地,符合《關于支持新產業新業態發展促進大眾創業萬眾創新用地的意見》(國土資規〔2015〕5號)和《海南省人民政府關于支持產業項目發展規劃和用地保障的意見(試行) 》(瓊府〔2019〕13號)文件規定的,可以按照相關規定確定土地用途。對現行國家標準分類中沒有明確定義的新產業、新業態類型,市、縣自然資源和規劃主管可按照國土資規〔2015〕5號文件規定,結合土地供應政策要求和當地產業發展實際需要,商同級產業主管部門提出規劃用途的建議意見。
市、縣自然資源和規劃主管在簽訂國有建設用地使用權出讓合同時,合同中的宗地用途按國家標準《土地利用現狀分類》(GB/T21010-2017)規定的土地二級類填寫,規劃條件與《土地利用現狀分類》無直接對應類型的,應研究確定對應的土地二級類的類型,必要時可征求產業、投資部門意見。
依據國土資規〔2015〕5號文件的規定,新產業新業態發展中工業用地、科教用地兼容該文件規定的用途設施(不包括商品住宅)建筑面積不超過15%的,仍按工業、科教用途管理。其他情形下,同一宗土地上兼容兩種以上用途的,應確定主用途并依據主用途確定供應方式;主用途可以依據建筑面積占比確定,也可以依據功能的重要性確定,確定主用途的結論和理由應當寫入供地方案,經批準后實施。

第二十一條(配套設施建設納入土地供應條件的情形)依據《國務院辦公廳關于推進養老服務發展的意見》(國辦發〔2019〕5號)、《國務院辦公廳轉發衛生計生委等部門關于推進醫療衛生與養老服務相結合指導意見的通知》(國辦發〔2015〕84號)、《國務院辦公廳關于加快新能源汽車推廣應用的指導意見》(國辦發〔2014〕35號)、國土資規〔2015〕5號、國土資規〔2015〕10號、《關于支持電影發展若干經濟政策的通知》(財教〔2014〕56號)等規定,對新能源汽車充電設施、無線通訊基站、分布式光伏發電設施、社區居家養老(醫療、體育、文化)服務設施、電影院(影廳)、旅游廁所等布點分散、單體規模小、對其他建筑物構筑物有密切依附關系的產業配套設施,允許在新供其他建設項目用地時,將其建設要求納入供地條件。
市、縣自然資源和規劃主管應主動告知相關部門上述配建政策,對相關部門提出的配建和建成后資產移交及運營管理要求,市、縣自然資源和規劃主管經研究認定符合控制性詳細規劃和用地標準,且不影響供應環節的公平、公正競爭的,可依法先將配建要求納入規劃條件后,再行納入供地條件。

第二十二條(支持土地復合利用的情形)依據國土資規〔2015〕5號文件的規定,鼓勵開發區、產業集聚區規劃建設多層工業廠房、國家大學科技園、科技企業孵化器,供中小企業進行生產、研發、設計、經營多功能復合利用。標準廠房用地按工業用途管理,國家大學科技園、科技企業孵化器實行只租不售、租金管制、租戶審核、轉讓限制的,其用地可按科教用途管理。

第二十三條(辦理劃撥國有建設用地使用權)市、縣自然資源和規劃主管劃撥國有建設用地使用權時,在符合國土空間規劃的前提下,可以建設項目審批、核準、備案文件記載的項目建設內容為依據判斷是否符合《劃撥用地目錄》,不得以建設單位投資來源為民間投資、外商投資或政府和社會資本合作等為由限制申請劃撥用地。
對于《劃撥用地目錄》明確要求“非營利性”或“公益性”的建設用地項目,自然資源和規劃主管方可要求建設單位提供擬使用土地者的非營利性質證明文件,包括但不限于民辦非企業單位登記證書、社會服務機構登記證書和國務院文件、行業主管部門文件等規定的審查意見、初審意見等,但不得對《劃撥用地目錄》未明確要求“非營利性”或“公益性”的建設用地項目提出同等要求。
依據《關于優化社會辦醫療機構跨部門審批工作的通知》(發改社會〔2018〕1147號)的規定,社會力量申請劃撥國有建設用地用于建設非營利性醫療機構的,因尚不能完成醫療機構執業登記、社會服務機構登記,自然資源、衛生健康、民政、中醫藥主管部門要協調落實劃撥用地相關政策。民政部門對除經營場所外的相關資質作初步審查后,可向自然資源和規劃主管提供有條件的初審意見。自然資源和規劃主管可將民政部門的意見作為參考依據,按法定程序受理劃撥用地申請。
依據《國土資源部關于貫徹落實<國務院關于促進節約集約用地的通知>的通知》(國土資發〔2008〕16號)的規定,市、縣自然資源和規劃主管在受理劃撥用地申請、發放劃撥用地決定書后要及時向社會公示建設項目劃撥用地相關信息。

第二十四條(辦理協議出讓國有建設用地使用權)原劃撥、承租國有建設用地使用權人申請辦理協議出讓,以及劃撥國有建設用地使用權轉讓申請辦理協議出讓的,除劃撥決定書、租賃合同、法律、法規、行政規定等明確應當收回國有建設用地使用權重新公開出讓的外,經依法批準,可采取協議方式出讓。
以長期租賃方式提供各種用途的國有建設用地,符合《協議出讓國有土地使用權規定》的可采取協議方式,參照以協議方式出讓國有建設用地使用權的規定辦理。

第二十五條(企業轉型涉及的用地)依據《國務院關于深化流通體制改革加快流通產業發展的意見》(國發〔2012〕39號)、《國務院辦公廳關于促進內貿流通健康發展的若干意見》(國辦發〔2014〕51號)、《國務院辦公廳關于推進城區老工業區搬遷改造的指導意見》(國辦發〔2014〕9號)、《關于支持鋼鐵煤炭行業化解過剩產能實現脫困發展的意見》(國土資規〔2016〕3號)等的規定,對舊城區改建需異地搬遷改造的城區商品批發市場等流通業用地、工業用地,在收回原國有建設用地使用權后,經批準可以協議出讓方式為原土地使用權人安排用地,有土地使用標準要求的,應按標準安排同類用途用地。
依據《國務院辦公廳關于印發文化體制改革中經營性文化事業單位轉制為企業和進一步支持文化企業發展兩個規定的通知》(國辦發〔2018〕124號)的規定,經營性文化事業單位轉制涉及的原劃撥土地,轉制后符合《劃撥用地目錄》的,可繼續以劃撥方式使用;不符合《劃撥用地目錄》的,應當依法實行有償使用。

第二十六條(設施農業用地)依據《自然資源部農業農村部關于設施農業用地管理有關問題的通知》(自然資規〔2019〕4號)和《海南省自然資源和規劃廳 海南省農業農村廳關于規范設施農業用地管理促進現代農業健康發展的通知》(瓊自然資規〔2020〕6號)的規定,設施農業用地分為生產設施用地和附屬(配套)設施用地。
(一)生產設施用地。生產設施用地是指直接用于作物種植和畜禽水產養殖的設施用地。主要包括:工廠化作物栽培中有鋼架結構的玻璃或PC板連棟溫室等用地;規?;B殖的畜禽舍(含給排水設施、種禽場內孵化房、奶牛場內擠奶間)、引種隔離等生產設施及綠化隔離帶用地;規?;a養殖池、工廠化養殖池(車間)、進排水設施及綠化隔離帶等水產養殖用地;食用菌堆料場、菌種與菌包(菌棒、培養料)生產及培育、出菇場所(鋼架結構PC板房)等食用菌生產用地;育種育苗場所;場區內寬度在8米以內的生產道路用地。
(二)附屬(配套)設施用地。附屬(配套)設施用地是指直接為作物種植和畜禽水產養殖生產服務的附屬或配套設施用地。
1.作物種植附屬(配套)設施用地主要包括規?;r業種植和工廠化作物栽培后廢棄物收集、存儲、處理等環保設施用地;作物種植有機肥料生產設施用地;作物種植配套的蓄水池、化糞池、配肥池設施用地;種植生產必需的設備、原料、農產品臨時存儲、產品分級處理場所(含烘干晾曬、分揀包裝);檢驗檢疫監測、病蟲害防控、農產品保鮮儲藏冷庫、農資和農機具臨時存放場所用地;從事規?;Z食生產所必須的設施用地(包括糧食晾曬場、糧食育秧烘干設施、糧食臨時存放場所);必要的管理用房用地。
2.畜禽水產養殖附屬(配套)設施用地主要包括養殖生產配套的檢驗檢疫監測、動物疫病防控等設施用地;飼(草)料存儲、加工與配制等設施用地;畜禽養殖糞便、污水等環保設施用地;生物質肥料加工設施用地;病死畜禽無害化處理場所;水產養殖尾水處理環保設施,漁業機械、漁用飼料等臨時倉儲用地;農產品清洗轉運、冷藏存儲用地;必要的管理用房用地。
設施農業屬于農業內部結構調整,可以使用一般耕地,不需落實占補平衡。種植設施不破壞耕地耕作層的,可以使用永久基本農田,不需補劃;破壞耕地耕作層,但由于位置關系難以避讓永久基本農田的,允許使用永久基本農田但必須補劃。養殖設施原則上不得使用永久基本農田,涉及少量永久基本農田確實難以避讓的,允許使用但必須補劃。作物種植、畜禽養殖設施原則上使用永久基本農田面積控制在設施農業項目總用地面積的10%以內,最多不超過20畝。設施農業用地不再使用的,必須恢復原用途。設施農業用地被非農建設占用的,應依法辦理建設用地審批手續,原地類為耕地的,應落實占補平衡。
市、縣自然資源主管部門會同農業農村主管部門負責設施農業用地日常管理。設施農業用地由農村集體經濟組織或經營者向鄉鎮政府備案,鄉鎮政府定期匯總情況后匯交至縣級自然資源主管部門。涉及補劃永久基本農田的,須經縣級自然資源主管部門同意后方可動工建設。

第二十七條(鼓勵地下空間開發)利用地下空間進行開發建設的,應當在供地時一并明確地下空間建設用地的范圍、用途、建設要求等使用條件和內容。地下空間建設用地使用權可參照國有土地使用權供應的有關規定,采取劃撥、出讓、租賃等方式,與地上建設用地使用權一并供應或單獨供應。
地下空間建設用地使用權的基準地價可以按照同一區域同一用途地上建設用地使用權基準地價的70%確定。分層設立地下空間的,各層地下空間建設用地使用權價格之和不超過地上建設用地使用權基準地價的70%。地下空間單設一層的,可按照相應土地用途地上建設用地使用權基準地價的50%確定。地下空間的具體分層基準地價可由各市縣政府制定。
依據《關于進一步完善城市停車場規劃建設及用地政策的通知》(建城〔2016〕193號)的規定,通過分層規劃,利用地下空間建設公共停車場的,地塊用地規劃性質為相應地塊性質兼容社會停車場用地。對新建建筑充分利用地下空間,超過停車配建標準建設地下停車場,并作為公共停車場向社會開放的超配部分,符合規劃的,可不計收土地價款。

第二十八條(過渡期政策)對于產業用地政策中明確,利用存量房產、土地資源發展國家支持產業、行業的,可享受在一定年期內不改變用地主體和規劃條件的過渡期支持政策的情形,現有建設用地過渡期支持政策以5年為限,過渡期滿及涉及轉讓需辦理改變用地主體和規劃條件的手續時,除符合《劃撥用地目錄》的可保留劃撥外,其余可以協議方式辦理,但法律、法規、行政規定等明確規定及國有建設用地劃撥決定書、租賃合同等規定或約定應當收回土地使用權重新出讓的除外。
產業用地政策對“暫不變更”的時限沒有明確規定的,時限及后續管理可參照國土資規〔2015〕5號文件執行,或由地方自然資源和規劃主管會同相關部門制定實施細則,但時限起算時點應在設定過渡期政策相關文件有效期內。
自然資源和規劃主管應當做好相關起算時點和過渡期時間跨度的備案管理,過渡期臨近結束時,應當提前通知存量房產、土地資源的使用方,掌握其繼續使用房產、土地資源的意愿,做好政策服務。期滿及涉及轉讓需以協議方式辦理相關用地手續的,按《協議出讓國有土地使用權規定》和《協議出讓國有土地使用權規范(試行)》辦理。

第二十九條(土地價格評估)依據《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》(國土資廳發〔2018〕4號)的規定,政府在供應產業用地前應依據土地估價結果和產業政策綜合確定底價。產業用地價格評估應遵循出讓地價評估技術規范,至少選擇兩種方法,且須包括收益還原法、市場比較法、剩余法中的一種方法,以及成本逼近法、公示地價系數修正法中的一種方法。
對于存在可比交易實例的,宜首選市場比較法評估。對于缺乏市場交易的,可從同類產業的客觀運營收益中剝離出土地收益,通過收益還原法評估地價。對于尚無明確收益資料的新興產業用地,可通過相同或類似產業的投資分析資料等分析預測其正常收益,合理分配評估方法權重確定評估結果。對于國家予以政策扶持的產業類型,應遵循區分市場定價與政策優惠的原則,評估該類用地的正常市場價格后,綜合考慮產業政策予以修正,確定基于相關政策約束下的參考價格。

第三十條(土地供應價格的確定)在新一輪產業用地基準地價標準出臺前,重點產業園區內主導產業的基準地價,可按照相對應土地用途現行基準地價的60%確定;總部經濟項目和有重大產業帶動作用的大型游樂設施及配套主題酒店、信息網絡、新興信息技術服務、互聯網產業項目,申請使用商服用地的,其基準地價可按現行商服用地基準地價的60%確定。經省招商工作聯席會議審議通過的具有重大產業帶動作用的產業項目,還可結合全國工業用地最低價標準,由市縣政府按照集體決策方式確定產業用地出讓起始價和底價。
本省確定的優先發展產業且用地集約的工業項目,以農、林、牧、漁業產品初加工為主的工業項目,在確定土地出讓底價時可按不低于所在地土地等別相對應《全國工業用地出讓最低價標準》的70%執行。按比例計算后低于該項目實際土地取得成本、土地前期開發成本和按規定應收取的相關費用之和的,應按不低于實際各項成本費用之和的原則確定出讓底價。
依據《國務院辦公廳關于促進物流業健康發展政策措施的意見》(國辦發〔2011〕38號)的規定,農產品批發市場用地作為經營性商業用地,應嚴格按照規劃合理布局,土地招拍掛出讓前,所在區域有工業用地交易地價的,可以參照市場地價水平、所在區域基準地價和工業用地最低價標準等確定出讓底價。
依據發改綜合〔2018〕1465號文件的規定,對使用“四荒地”及石漠化、邊遠海島建設的鄉村旅游項目,出讓底價可按不低于土地取得成本、土地前期開發成本和按規定應收取相關費用之和的原則確定。

第三十一條(使用集體建設用地的情形)產業發展允許依法依規使用集體建設用地,按照《海南省集體經營性建設用地入市試點辦法》執行。

05

產業用地管理要求


第三十二條 (土地供應前置條件)依據《國土資源部發展改革委 科技部 工業和信息化部 住房城鄉建設部 商務部關于支持新產業新業態發展促進大眾創業萬眾創新用地的意見》(國土資規〔2015〕5號)文件的規定,對政策允許將產業類型、生產技術、產業標準、產品品質要求作為土地供應前置條件的,設置供應前置條件時,市、縣自然資源和規劃主管應當商請提出供應前置條件的部門,書面明確設置土地供應前置條件的理由或必要性、適用要求、具體內容表述及條件履約監管主體、監管措施、違約處理方式等。市、縣自然資源和規劃主管認為相關前置條件不影響公平、公正競爭的,可以予以設置。在制定供地方案和簽署供地文件時,除將相關內容寫入外,還應當將提出前置條件部門出具的上述書面文件作為附件一并收入,并在向土地供應集體決策機構匯報時專門作出說明。
市、縣自然資源和規劃主管應會同相關部門落實國土資規〔2015〕5號文件將項目用地產業發展承諾書作為簽訂土地供應合同前提條件的規定,提醒提出關聯條件部門監督承諾書履行情況。

第三十三條(產業用地使用權轉讓)依據《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》(國辦發〔2019〕34號)的規定,將買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立等各類形式導致建設用地使用權轉移的行為都視為建設用地使用權轉讓。建設用地使用權轉移的,地上建筑物、其他附著物所有權應一并轉移。
以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓,需經依法批準,土地用途符合《劃撥用地目錄》的,可不補繳土地出讓價款,按轉移登記辦理;不符合《劃撥用地目錄》的,在符合規劃的前提下,由受讓方依法依規補繳土地出讓價款。以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓,在符合法律法規規定和出讓合同約定的前提下,應充分保障交易自由;原出讓合同對轉讓條件另有約定的,從其約定。以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓,參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規定,不再報經原批準建設用地使用權作價出資或入股的機關批準;轉讓后,可保留為作價出資或入股方式,或直接變更為出讓方式。

第三十四條(產業用地使用權出租或轉租)依據《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》(國辦發〔2019〕34號)的規定,以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的,不得違反法律法規和有償使用合同的相關約定。
以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的,應按照有關規定上繳租金中所含土地收益,納入土地出讓收入管理。宗地長期出租,應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。出租人依法申報并繳納相關收益的,不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批準手續。

第三十五條(限制改變用途與分割轉讓及探索抵押融資)對于落實產業用地政策供應的宗地,相關規范性文件有限制改變用途、限制轉讓或分割轉讓等規定的,原則上應當將限制要求寫入劃撥決定書或有償使用合同,在分割轉讓審批中予以落實。其中,對經批準的用地,相關規范性文件規定該類用地禁止改變用途、容積率等土地使用條件用于其它建設的,自然資源和規劃主管要予以嚴格監管。
依據《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》(國辦發〔2019〕34號)的規定,以劃撥方式取得的建設用地使用權可以依法依規設定抵押權,劃撥土地抵押權實現時應優先繳納土地出讓收入。以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設用地使用權可以設定抵押權。以租賃方式取得的建設用地使用權,承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后,根據租賃合同約定,其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。
依據《國務院辦公廳關于推進養老服務發展的意見》(國辦發〔2019〕5號)文件的規定,探索允許營利性養老機構以有償取得的土地、設施等資產進行抵押融資。
依據《國務院辦公廳轉發衛生計生委等部門關于推進醫療衛生與養老服務相結合指導意見的通知》(國辦發〔2015〕84號)、《自然資源部關于加強規劃和用地保障支持養老服務發展的指導意見》(自然資規〔2019〕3號)等規定,鼓勵養老服務設施用地兼容建設醫衛設施,用地規模原則上控制在5公頃以內,在土地出讓時,可將項目配套建設醫療服務設施要求作為土地供應條件并明確不得分割轉讓。
依據《國務院辦公廳關于進一步激發社會領域投資活力的意見》(國辦發〔2017〕21號)文件的規定,探索允許營利性的養老、教育等社會領域機構以有償取得的土地、設施等財產進行抵押融資。
依據《住房城鄉建設部 國土資源部關于進一步完善城市停車場規劃建設及用地政策的通知》(建城〔2016〕193號)的規定,以出讓或者租賃方式取得停車場建設用地使用權的,可以設定抵押權。以劃撥方式取得停車場建設用地使用權設定抵押的,應當約定劃撥建設用地使用權不得單獨設定抵押權。,設定房地產抵押權的停車建設用地使用權以劃撥方式取得的,應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后,抵押權人方可優先受償。

第三十六條(卷宗與臺賬管理)市、縣自然資源和規劃主管部門要加強產業用地政策實施的服務和監管,適用的產業用地政策文件應當納入土地使用權供應檔案卷宗長期妥善保存。根據需要建立產業用地政策適用項目臺賬,記錄項目基本情況、適用產業用地政策、供后投資建設情況、過渡期起始時間及期滿處理情況等。

第三十七條(落實批后監管責任)市、縣自然資源和規劃主管部門要加強與產業主管部門的協調配合,依據土地供應合同、劃撥決定書、產業主管部門出具的相關文件、前置條件文件、項目用地產業發展承諾書等約定的用地條件、用地責任、監管責任,強化用地供后聯合監管,重大事項要及時向本級人民政府或相關機構報告。

 

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